[提要] 2012年，调控依旧、销售难行、融资受困、现金流承压……楼市在这般语境中逼近岁末。回望这一年，玄妙的宏观语境折射着楼盘的丰富表情，这些表情，有的无奈，有的淡定；有的咄咄逼人，有的委曲求全；有的揭示了楼市的转折和异变，有的反映了群体的努力和发展……在倒数2012的日子里，楼市“跌宕”淡去，专家、业界、广大购房者需要借“2012（第三届）云南地产‘影响力’总评榜”的平台，将肯定与支持的暖意传达本土楼市。

      2012年，调控依旧、销售难行、融资受困、现金流承压……楼市在这般语境中逼近岁末。回望这一年，玄妙的宏观语境折射着楼盘的丰富表情，这些表情，有的无奈，有的淡定；有的咄咄逼人，有的委曲求全；有的揭示了楼市的转折和异变，有的反映了群体的努力和发展……在倒数2012的日子里，楼市“跌宕”淡去，专家、业界、广大购房者需要借“2012（第三届）云南地产‘影响力’总评榜”的平台，将肯定与支持的暖意传达本土楼市。

      已于上周启动的“影响力”总评榜，在2012年进入第三届。承袭前两届的精髓，今年的总评榜将继续以“影响力”为评判标准，对全年市场表现中可圈可点的楼盘进行全面展示和梳理。

　　2012年，谁在影响本土楼市？在本土房地产发展进程中，有哪些不容忽视的力量？且看本报为您钜制的2012云南楼市大赏。

　　影响力之

　　“刚需年”

　　如果说“调控”是2012年本土楼市最现实主题的话，那么“刚需”则是这一年地产最绕不开的话题。

　　今年，无论是从各楼盘推售的产品类型来看，还是销售成绩单上的优秀楼盘来看，刚需对于2012年的楼市的确起到了非常关键的作用。于是，在刚需产品、刚需人群占据了主流市场的2012年，也被戏称为“刚需年”。

　　从一定程度看，“刚需年”一方面让市场的有效需求严重萎缩，另一方面，也使得市场上产品的供给更集中于满足客户需要的户型，更注重产品细节及品质的营造。如经典双城、海伦国际、欢乐城、中豪·螺蛳湾国际商贸城等项目，均因更有效地满足刚需而取得不错的销售业绩。

　　“限购”的严格执行将大量具备购买能力的消费者排除在了有效需求之外，购买资格被剥夺，令住宅投资行为受到遏制的同时，也波及到改善性需求；以贷款记录为衡量依据的“限贷”则将置业门槛大大抬升；紧缩的货币政策逐步收紧开发商的资金链……调控政策的叠加，使得2012年的楼市谍影重重，也使得有“房票”的刚需们在这一年购房享受到不错的礼遇。

　　影响力之

　　博弈

　　“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。”今年，中央对房地产调控数度表态，但与此对应的是，全国有30余个城市通过“微调”方式打“擦边球”，内容涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。这样的博弈在今年较为突出。

　　不仅如此，2012年楼市的博弈之势还表现在多个方面。年初，市场陷入严冬时，开发商摸准置业者看跌心态，竞相抢跑，各楼盘争降价、比优惠、搏价格，以价换量；4月，市场未见回暖之际，开发商纷纷施展攻心之术，搏的是营销手法和产品质素，以获得刚需的青睐；到了5、6月，市场显现回暖迹象，置业者从观望到大批入市，此时，置业者搏的是心态，买还是不买成为他们心中最纠结的问题；进入“金九银十”，开盘或加推的项目形成一波“供应潮”，但实际成交情况仍让不少人感觉到市场遗留的凉意。此时，大家搏的是谁对后市的预判更准确。

　　影响力之

　　降价

　　降价，是2012年本土楼市较为显著的现象。1月15日，金尚俊园以均价7600元/平方米的价格逆市开盘，开盘当天所推房源全部售罄。此举犹如一枚重磅炸弹，在昆明楼市炸开了锅。此后一段时间的昆明房价犹如产生了多米诺骨牌效应，在一片降价声中，先有广基·锦悦四季打出“7”字头房价，又有禧瑞都突破“6”字底线。而后，东盟森林喊出“房价回到十年前，以3800元/平方米起拍价竞拍”；南市区奥宸·中央广场3980元/平方米、北市区山林洋房玉器城同样是3980元/平方米……这些都强烈地拨动购房者敏感的神经。

　　如果说2012年昆明房价破“4”足够“惊艳”，那么可能有人站出来反对了。事实上，东盟森林的3800元是起拍价，成交价已经在每平方米5500元以上；奥宸·中央广场虽说是3980元，毕竟项目位置稍偏；而玉器城3980元/平方米的房源也不过10套。但必须承认的是，这有虚有实的降价，着实给购房者的心理带来不小的冲击。毕竟，在购房者对房价的判断中，房价是降下来了。

　　影响力之

　　并购整合

　　所谓“人无千日好，花无百日红”，这句话用于曾经风光无限的房地产开发企业身上，也颇有些韵味。

　　对于本土楼市而言，2012年无疑是一个洗牌之年。随着调控步伐的推进，房地产企业的状况在这一年发生着微妙的变化——房企分化之势愈发明显，一场“大鱼吃小鱼”的游戏正在房地产市场上演。就连偏居西南一隅的三线城市昆明，也被卷入了这场关于房企洗牌、整合并购的大潮之中。

　　今年4月18日，万方地产股份有限公司董事会发布公告，宣布云南圆通房地产开发有限公司全部委托给万方地产管理，并签订了《委托管理协议书》；此前，深圳中恒泰入主金坤世纪；中航国际接手尚居地产五甲塘项目；广州广电3.5亿元收购云南伟佳地产上锦城项目；位于昆明学院对面的美城国际项目变身为保利美城国际；而后，万科接盘云上城、启鸿假日城市……这一系列的变化，无不折射着本土楼市前所未有的变革。或许，可以这样说，历经数十年发展的昆明楼市从未这般跌宕起伏过。

　　有观点认为，此番并购潮的来临反映了在未来房地产行业里，并购项目、股权、资产将成为一种大的趋势。尤其对于昆明而言，以城中村改造为主导的市场格局，可能使这种趋势加剧。

　　影响力之

　　营销推广

　　“这不是赛跑，是逃生！”2012年，由于资金的紧缩，被推到风口浪尖的营销就是那么残酷。

　　自调控施行以来，全国楼市仿佛一夜走入冬天，成交出现量价齐跌。各家开发商也在高压下探索出前进的道路与方向，如同德·锦江嘉园买房送车的，华夏曦岸送购房大礼包的，俊发“8城25盘”品牌战略联动的。总之，有低折扣降价走量的，还有送面积送车位送物业费的，有出奇制胜创新营销方式的，而不论是传统的折扣还是新型的营销，一波又一波的促销高潮从未让这个楼市冬天冷下来。

　　影响力之

　　州市楼盘离场

　　今年的云南楼市，州市楼盘鲜见身影，就连一贯热闹的秋季房交会，参展的州市楼盘也较去年大幅减少。

　　遥想去年，以州市楼盘集体昆明抢客为表征，州市项目纷纷上演了一场“欲与昆明楼盘试比高”的大戏。大理洱海国际生态城、五洲国际，西双版纳告庄西双景、西双拾贰城、滨江果园、滨港国际，腾冲世纪城，弥勒湖泉湾1号，就连以前从未进入昆明购房者视野的文山、瑞丽项目，也开始尝试拓展昆明客源。而今年，除万达西双版纳国际度假区、滨江果园、告庄西双景等几个项目仍在推广外，其他州市项目显然已经离场。

　　一位州市项目营销负责人告诉记者，“不是他们放弃了昆明市场，而是因为州市项目大多作为投资产品，要客户一次性付款，压力有点大；要按揭，客户又被限贷了。否则，他们的项目早该清盘了”。如此看来，今年州市项目离场，还是受了调控的影响。