房地产关于征收20%个税是否合理的讨论还未完结，一名律师的一纸指控，又将土地增值税这一幕后税种讨论推向舆论高潮。
日前，一名为李劲松的律师对包括万科、华远、SOHO中国在内的29家房企提出质疑，其称通过观察该29家房企年报发现，在这29家企业的财务报表上，均显示有一项应交而未交的土地增值税，而合计这笔应交而未交的土地增值税，则29家房企已高达640亿元。
其中，SOHO中国应交土地增值税为64亿元，万科应交土地增值税为58亿元，雅居乐应交土地增值税为83亿元，富力地产应交土地增值税为58亿元，华远地产应交土地增值税5亿元。
“640亿未缴”的土地增值税
作为事件指控方的律师李劲松认为，此项税费房企已从购房者手中收缴，实际买单者也并非房企本身，因此房企理应依法履行义务将所收费用上缴。同时，李劲松还猜测，房企若未按规定上缴，那么这笔积存下来的税金则很有可能用来清债或留作它用。
对于这一观点，作为被指控方的华远、万科及时做出了回应。华远方认为，这仅是非专业人士对财务报告误读；而万科方则以同样的态度回应表示，“该律师实际上混淆了‘该交不交’和‘计提’两个概念，公司并未拖欠土地增值税金”。
翻查资料，根据我国税法相关规定，所谓土地增值税实为对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
在土地增值税的征收上，国家已有明确征收标准，根据规定，只要开发商所开发项目的利润突破20%，就需要对该增值额进行征税，而这个税率将按照项目增值的大小，分成30%到60%的税率。
值得一提的是，由于项目会遇到开发周期的问题，因此对项目征收土地增值税会有两个重要的征收节点，即预征与清算，前者是指在项目处于前期开发阶段，对项目的增值额进行估算后征收部分增值税，后者则是待项目完全交付后，再来核算应交的土地增值税，而这主要征收扣除预征税后的差额税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税清算，需要满足相关条件后才能进行清算。具体条件包括：一、房地产开发项目全部竣工完成销售的；二、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三、直接转让土地使用权的。
但细则同时又规定，在特殊情况下主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
具体所指：一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况；
以上情况需要税务部门定期及时跟踪地产企业开发项目情况，以及时对开发项目的土地增值税进行清算，以避免地产企业对该税种的拖欠。
征收“漏洞”与差别化预征率
显然，正是由于土地增值税存在清算节点问题，因此有无到期清算，则成为了判断企业到底有无拖欠土地增值税的关键。
“需要定期及时跟踪掌握地产企业每个项目的开发进度情况，一旦有项目达到清算条件而未及时清算的，则可判断该企业存在拖欠土地增值税情况”，对于判断企业是否有拖欠土地增值税的情况，深圳一知名财税专家向观点地产新媒体如此介绍。
但对于上述李劲松律师从财务报表上看到企业应交而未交的土地增值税，即认定为企业拖欠增值税的看法，该名财税专家表示，仅观察财务报表，很难掌握企业是否拖欠了土地增值税。
“由于房地产开发项目一般分成多期滚动开发，时间少则2-3年，多则10年，因此国家规定，纳税人无法在项目全部竣工结算前计算土地增值税的，可以预征土地增值税，预征率一般在1%到5%左右，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补”。
该名财税专家补充指，由于上述原因，大多数地产企业，在进行正常的增值税预交之后，往往预留部份资金作为待交的土地增值税以待项目竣工后的清算，该部份资金体现在财务报表中即为应交未交的土地增值税。
不过，在上述只有通过到期是否清算才能判断企业是否拖欠土增税看法之外，国内一知名教授亦认为，虽然土地增值税存在预交的情况，但通过该次事件的发酵亦可以窥见我国在土地增值税的征收管理方面存在一定“漏洞”。
这“漏洞”主要是指，按照我国现有的土地增值税征收条例规定，只要开发商的利润突破20%，就需对该增值额进行征税，但预征额只有1%，这就导致与最后真正进行汇算清缴存在相当大的差距，但事实上，目前很多地方只有预征1%这个步骤，随后的清算则很难执行到位。
而清算很难执行到位的原因，主要就是土地增值税的具体操作较困难；同时地方政府严格执行难度也很大。
不过，即便土地增值税的征收存在一定难度，但在2011年出台的京版房地产十五条调控细则中，仍明确了要实行差别化土地增值税预征率。
据介绍，该细则主要是针对不同的项目类型、产品类型进行了限制：包括对于房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；对于房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率；对于容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。
据悉，上述细则中之所以明确了实行差别化土地增值税预征率，主要是为了防止开发商对楼盘进行大幅涨价，而政府希望通过税收的方式调控房价。
但对于这一政策的影响，上述深圳财税专家则认为，由于是通过预征的方式进行，预征率较低，在实际操作中，也很难对于抑制房价起到重要的影响。
