分享地产业内知识，详细讲解买房的注意事项
作者：佚名 | 转贴自：腾讯房产论坛 | 点击数：1264 | 更新时间：2013/5/10 | 文章录入：forward
本人做的就是房地产这里面的工作。看帖看到大家买房有纠结的，有遭烧了的，有开心的，有辛苦的，抱怨也不少。。。。。
于是就来四城分享一下经验，给大家说一下购房，选房，看房的一些重点问题，顺便爆点KFS常用忽悠手段，当然是共性手段，还有一些注意事项。买房这种大事，希望能够帮到大家。
今天先留贴，等我慢慢写。然后发上来。工作也有点忙，万一太监，请勿拍砖。
第一节：房子那么多，哪个适合我
很多朋友看房，心理面当然已经有了drem house的一个画面了。但往往会被大量的广告，短信，朋友介绍所影响。然后迟迟找不到一个自己想要的房子。其实，我遇到很多人，他们第一次购房因为期望和负担都很大，就很想买到一套完美的房子，不过确实没有完美的，只有适合自己的。然后我告诉大家一个比较好的方法，也就是排除法。
1、 算钱，假如你有15万左右预备金，也就是可以买个50万左右的房子。
2、 算用途，一家几口人住，1个人，2个人，3个人等等。
以上两条基本上就能确定你可以买房子的环线，成都市个大饼子，不断往外扩。环线几乎决定了价格。也就是远近。例：50万左右的套一(二-三环路左右可买)套二，三环路左右的小套二，三环路以外的套三）当然，我说的是清水。
3、 区域，若你在成都生活或读了大学，肯定有自己喜欢的方位，再加上环线，基本你的购房位置就能确定了。接下来就可以去关注这些楼盘。
4、 根据家里的人数，也可以有些考虑，自己一个人的主要交通方便，上下班方便，生活社交方便。这个阶段在打拼，一个人吃饱全家不饿的时候，一个无忧的家才能有好的心情面对挑战。
准备要孩子就要考虑医院、幼儿园这些因素了。已经是三个人，就要增加考虑小学，工作方位了。这个时候有孩子了，负担加重，需得在各个方面考虑清楚。有老人就更要考虑生活的便利性了。父母在家，买菜，医疗，散步，都是问题，现在的水泥森林，老一辈人暂时有些不习惯。
5、 各种广告泛滥，千万不要被引导。要自己看清楚，什么便宜点一辆车，现在养车至少一个月1000几，加上房贷是否不影响生活，是不是需要买车？什么未来配套，等等等等了几年才会有，会很不方便，尤其是对于大部分靠工资生活的人，买个东西，和朋友交际都会将豆腐跑成肉价钱。最好将自己的预备金，算清楚。接下来会有单独给大家的集中预算。
6、 大家可以根据自己的现状，购买一些尾盘、楼盘第一期等，尤其是品牌开发商，尾盘和第一批开出来的房子将便宜一部分。
看房，受罪的体力活，还是脑力活。很多同学肯定不断的在看房，有时候腿都跑断了。看房确实一项相当累人的体力活儿。有车的同学还好。没有车的可是要累坏人。在此，也给大家一些意见。
1、 现在网上看，从第一点确定可方位价格之后，就可以开始在网上先进行筛选了。不要看太多，KFS的花样多，兽兽的花言巧语也多，他们的目的就是把你框进去。所以，确定3-5个理想的盘，再看看大家和业主的评论，如果可以最好再缩小一下范围，再去看。
2、 建议大家可以参加一下你初期看中楼盘的第三方团购帮，大家交流的同时，也可以有多一点的优惠。大家一起看至少不会晕头转向的被忽悠。人多好商量。
3、 无论兽兽怎样花言巧语，抛出几多优惠，都要保持冷静，十分冷静，心理算一算。看清楚户型、楼层、位置，优惠、再三询问也不丢脸，一定要搞清楚。选房这个会在以后具体告诉大家方法。
4、 无论品牌KFS还是小KFS，大家都要把物管问清楚，这个问题往往会被第一次购房的朋友所忽略，好的物管在以后使用起来将带给你无限的省心。当然，一般大的开发商的口碑都要好得多。不过，房子可能又贵了呀。所以吧，问清楚！
5、 个人建议，看房的时候尽量边看边考虑，多想一想，多问一问，总要了解清楚。看一看有没有业主或者其他购房的人提出问题，质疑的，自己好规避
第二节：一个好物管，让你省心一辈子
这节算是中间插入吧。
很多同学第一次置业的时候，由于确实没有经验，又要考虑荷包的问题，于是。看了地段，算算钱；看了楼盘，算算钱；看了户型又算算钱。在这里，我建议大家了解一下物管再算算钱。
很多同学可能看房的时候就会觉得，现在物业的物管费一般都会在1.8元左右。看来也不怎么便宜。如果，一个物管收1.8无所事事，一个物管收2元，管得很好，那我也会选择2元/平米的。
要说原因，我刚刚搬到财富中心，昨天晚上就听闻有一起入室抢劫，朋友的朋友是受害者，而且之前已被偷过2次。处于职业惯性，我就开始考虑，是什么情况导致了一个城市中心，天府广场旁边，坏人会这么猖獗。以下是我的分析。
1、 商住一体，人员复杂：这几天我回家就能看见，楼下2道门虽然有物管守，但是出入自由，因为人员复杂，物管也无法挨个证实身份，这应该是商住一体的硬伤了。所以，选择这种综合体的同学要认真考虑，仔细考察，搞清楚物管管理情况了。不过现在很多综合体都有门禁，要好一些。
2、 监控、巡逻不到位：发生多起偷到，甚至入室抢劫。这就是物管的问题了。这么猖狂的犯案，估计也是知道监控摄像头是不够的，有可能没有，因为这几天我一直在找，还没有看见（因为我经常晚归，自己由比较谨慎，所以一般都是要搞清楚的）。
所以，这个时候，一个好的物管监控、服务系统就很重要了。所以，我说是让你安心的物管。
3、 选择物管的注意事项：
? 是否是知名物管：例如中信物管，万科的物管，龙湖的物管。如果大家看上了一个楼盘，可以了解一下这家物管的背景。
? 监控设备的安装，门禁系统的设置是如何的。我之前看过一个市中心项目，它的门禁还不只是门禁，是你的门禁卡只能上你所在的那个楼层。监控设备，不要说能够阻止犯罪，至少可以避免一下。
? 物管服务内容，其实物管有很多服务内容，大家可以了解。不是最后自己交了钱是用来干嘛的也不知道。
之前在电视上看了几个新闻，也是说小区屡遭偷窃，找到物管却迟迟得不到解决。要求增加安保设施也得不到解决。也许很多同学在之前没有关注过物管问题，在此，我希望大家重视起来。辛辛苦苦买套房，结果提心吊胆的着实不好。
第三节 浮云般的政策
政策，往往会影响一些购房者的购房决策。其实，说句老实话，政策其实都是浮云。有人肯定就不同意了！为毛啊，政策多管用啊。其实，我们只需要在购房初期把政策吃透，看明白，才不会被政策忽悠了。
1、【国家控制房地产政策】这个东西，大家抱的希望是最大的，每每国家一句，控制房价，于是就开始没日没夜的期盼着降价。可惜总是失望。
房价贵，大家都认为是JS们搞出来的。其实想想本质。现在的土地是有多贵啊？现在攀成钢片区的楼面地价都到8、9K了。这个成本下，KFS卖好多？？6000块？所以，现在很多土地也卖不脱。武侯大道，就是现在的保利那边，去年的楼面地价都上8000了。难道指望KFS修好了还卖5000？房价贵归根揭底是地价贵，地价又掌握在谁的手中呢？？谁又在一天到晚的要控制房价呢？我不说了，不然要遭河蟹。
2、【金融政策调控】这个东西，也有得说。贷款、首付、月供都捆绑在这个上面的。
我们先来说利率，7折利率一去不复返，大家哀叹。不过这个确实很贴近自身利益。不过，调息的动作年年有，而且还不知道得不得每个季度一调。所以，买房子，利率要注意。有些开发商签的银行要高些，有些要低些。要看好。
然后是首付,首付的政策是最和我们息息相关的。几万块！这个将会在我们购房的时候直接影响我们住房的舒适度。因此，09年的2成首付直接让很多朋友就下手了。不过要在现在的调控背景下等2成，恐怕还是有点悬。
3、【土地政策调控】关于土地的调控一般就是针对开发商和地区的了。大家若有兴趣了解一下就行了。
开发年限的调控，这个就是为了让开发商不囤地等涨。以往有得开发商早起购买了土地，迟迟不开发，N年后直接转手卖出就赚钱。于是那二年，有很多空地上的停车场，啤酒广场就出来了。还有个比较熟知的案例，就是麓山国际，大家都觉得麓山国际做得好，那是因为买地买得早。于是等后来开发的时候，土地涨价了。算下来有赚头，才会全公司去了趟欧洲考察，品质也做得很好。完全是因为土地影响。其实由回到了第一点。
小结：要买房的各位同学，不要备受政策影响了情绪，每一项都是羊毛出在羊身上的概念。政策可以让房价不暴涨，甚至有所回落。但假如土地价格持续走高，想要房子跌到大多数人能承受的区间，这个问题就具体。因此，关注首付和利率是我们应该最关注的。毕竟这个将会影响购买房子的大小，和每月的月供。当然，你是全款就没有后顾之忧了。
第五节：那些坑爹的赠送面积
本来，赠送面积是一个非常令人开心的事情。大家买房的时候，就这么多处几到几十个平方。其实这个确实真的很开心。只不过前两年国家出了一个政策。房屋的赠送面积不得超过20%，阳台的进深不得超高1.8米。(主要针对1、2线大中城市)在这个政策实施了之后，我们可以看见有赠送面积的楼盘就逐渐减少了。现在有的几乎都是政策实施前报规的。或者是飘窗也算赠送面积，这种忽悠人的话。虽然如此，大家还是要小心赠送面积带来的隐患。
1、 大部分赠送面积其实是在房屋整体建成之后，有关部门验收了之后。再增加的修建的，也就是，你不明白它是不是违规操作出来的。不过可以肯定的是，你小区原来的容积率得提高20%左右。
2、 还有一种，就是交房之后发现没有赠送空间的。这种事需要自行搭建的。就比较坑爹了。开发商统一搭建还要好一点。自行搭建我在考虑会不会出现由于施工手艺参差不齐，导致质量很差。关键，自己还要再出一次钱。真的坑爹。
3、 然后，由于现在很多是后来搭建，就有可能出现户型图、交房标准和收房时实情不符。这样经常出现暗房，挡光，难使用的情况。
小结：赠送面积本来是见开心的事，千万不要让最后出现闹架的情况。于是建议大家，考虑清楚多提问，然后交房标准上尽量进行明细标注。减少交房时带来的困惑、麻烦甚至愤怒。
第六节：现场选房
虽然说是现场选房，其实是从你开始决定去看一个房子开始算起。一般在这种情况下，大家对这个楼盘可能已经有一定的了解的。
首先，是区位。这儿说到的区位，不是大区位，而是非常细致的区位配套，规划，坏境之类的。现在大家买的房子绝大部分都是期房，交房时间在1-2年不等。未来周边的商业配套就要根据不同的情况来细分。可是有些市政的东西就不得不了解了。
周边有高压线的楼盘，这种情况200米之外，也是没有辐射的。假如有规划要移入地下，当然就更好了。毕竟除了辐射而外，也会影响小区的环境，不漂亮嘛。
再者，就是周边有工厂的，由于现在土地开发都在外围，以前是做工厂的地方，这些东西兽兽也是不会给你说的，要自己问，或者了解一下。大部分工厂会往外搬迁。但是有一些小型的没有搬走，就要注意了。什么样的工厂不会影响你未来的生活质量。
交通配套，这个东西相对于比较明显，看得见，摸得着的。
进入了楼盘之后，兽兽一般会从区位，配套这样先给你画饼子。说周边有什么有什么，未来有什么。一些可能会造成你犹豫的因素你当然不知道。于是就要自己取了解了。
然后，是看户型，楼层，朝向这些。户型在之后会给大家详细分析。第一次看户型，其实就是根据楼盘的均价算一算自己的预算，也许有一些差距但是不会太多。
楼层大家就要注意了。实际上，电梯公寓（相信现在大多买的都是电梯）最好是在15层-20层。个别同学特殊情况喜欢底层的就另当别论。原因是：1、政策是同意一个小区有20%的采光不达标的。而这种往往是在较低的楼层。2、11层是自然扬灰层和噪音停留层。因此以后居住起来就会有一些不好的地方。灰大，吵闹都是有可能的。3
然后是关于朝向，南北朝向在这里我就不赘述了。我这里所说的朝向是我们窗户所属的朝向。兽兽给我们看的户型图，都是但是的图纸，你无法看出你的生活阳台，卧室窗户，客厅窗户是面向哪里的。因此，就建议大家在看房子的时候一定要要求兽兽在沙盘中指出来，并且告知每个方向朝的什么地方。一下给出大家几种最优良的建议。但是一般做不到完美。1、卧室：这是一个私密性最强的空间，现在的楼盘修得比较密，因此很容易窗户对窗户，这就造成一不小心就走光了。所以，卧室窗户最好是对空旷的地方，或者对面是外墙，没有窗户的地方。尤其是主卧，通风，也私密。2、客厅：这里的私密性要求相对低一点，但是通风要求很高，一般客厅会正对中庭也有可能是道路。这种就比较理想。3、生活阳台：这里一般是在天井，天井其实是相当暗的，说是天井，实际上很多的赠送楼盘的天井就更小了。所以在选择户型的时候，尽量问清楚。
这样，很多首次购房的同学就有一定的概念。应该也明白了，为什么有楼盘均价的问题了，也应该明白为什么端头的位置稍贵了。就几点，私密、通风、采光的问题。这些说起来不重要，当大家入驻之后就会发现问题了。当我们明白了这些知识之后，喜欢睡懒觉的同学，甚至就可以专门选择卧室不会太采光的地方。不过太阳很重要，包括室内杀菌。这个我是深有感触的。
再者，就是园林景观，小区配套等。很多同学第一次购房都不会太重视，所以我也不多说。这些虽然都是附加值，不过有真的很好。小区内空气清新，有运动场所。这很能令人身心愉悦。
第七节 户型解说
看户型，就是看未来的生活
户型，其实是大家看房可能看得比较久的一个方面，因为在未来的N年里面，我们一半的时间都将在这个空间里面。于是这几十百把平米对于我们生活的重要性来说是无可厚非的。而户型的看法上是有很多知识的。我会按照首届的步骤给大家来讲解。
1、 看户型单页：户型单页可能是我们能够看到的资料中最能看明白和最容易看的。但是由于大家不是专门看图的，所以以下给大家说一下看的方法。
? 不要只看画面。一定要看尺寸。画面上的家俱几乎都是缩小了放进去的，于是你就觉得，空间也不错，其实都不是真实的。
? 由于户型图都是经过广告公司美化过的，所以如果能看施工图就更好了。
2、 看样板间:样板间绝对是能够更直接体验你未来生活的地方，也是最能让你冲动下单的地方，装修好了的房子，家俱也有了。很多童鞋到这里来就有可能很快的开始幻想在这里生活的情景。但还是有些注意事项。
? 家俱尺寸：每次陪朋友去看房，一看到样板间，就不淡定了。觉得空间也不错，格局也还好。可是家俱完全有可能是定制缩小版。
? 格局：格局可能会与户型图一样，但尤其是有赠送面积的地方，一定要搞清楚交房的时候是怎样一个情况。看的时候就要问清楚哪些地方做了改动。之前去看过一个房子，看起来厨房和生活阳台都是很宽敞，但明明户型图有又点差距，后来一问，才知道是有部分搭建和拆墙才有这个效果。所以，问一问，避免后来麻烦。
3、 关于户型的知识，怎么看户型。
户型怎么看
先看概貌及尺寸
概貌：户型动线、户型方正，户型朝向。
基本尺寸如下：注：超过此尺寸则佳，低于此尺寸则劣
首置60m2左右两房
起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.6米；
主卧：10m2；次卧：8m2
首置80m2左右两房
起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.8米；
主卧：12m2；次卧：9m2
首置100m2左右三房（可能双卫）
起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.8米；
主卧：14m2（可带主卫）；次卧：9m2；书房：6m2（三房）
首要的是要户型方正，因为方正的户型，相较来说格局会好一些，而且会减少你的浪费面积。
之后是 “线的问题”
水线：有时候我们选房子就看了个大概，但是水线将影响我们后期的使用便利性和环保节能。卫生间越接近厨房的水线就越短，这有两个好处，第一，你要洗澡的时候当然热水就来得快，冬天尤其明显。第二。就是节约，你开水，热水不来，你就等等等啊等。就浪费了。自己节约也帮地球节约。
动线：动线是我们进门，进入客厅，然后要去卧室。这一类的路线。这个是房子格局中的一点。如果说厨房在最里面，可能就有点不方便。你卖菜回家还要经过客厅，等等才能到厨房。看似问题不大。后期使用起来就明显了。有些动线过长的小户型，就会有面积浪费的遗憾。例如走廊过长。
动静分区：这个很好理解，睡觉和活动的空间。这个最好是分开。不然要影响私密性和安静度。有一些户型，一进门有个房间的。就很怪。住起来的也不方便。因为你有人在看电视，走来走去。这种就是动静分区不好的。或者是厨房挨着卧室的，都是不好的。
赠送面积：有些楼盘以赠送面积作为噱头。这个其实很好。可惜。赠送面积也是有标准的。不然你根本没法用。假如赠送的空间看起来像个卧室，那这个面积至少要有9㎡，才能作为双人床卧室使用。7-8平米就只能放个单人床。如果低于这个数。最后它就只能成为杂物间或者衣帽间了。所以在看赠送的时候在明白自己对这个面积的功能设定以后，看看面积，才知道最后是否能够用并且好用。
