上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,对于这种持有型的投资物业,其资产贬值的可能性主要来自于运营风险,目前对传统购物中心的运营冲击较大的就是电子商务的兴起。

 知名地产研究机构戴德梁行在对万达的估值报告中说,网络购物的消费额每年以惊人的速度增长,其交易规模从2010年的4600亿元增长到2013年的1.85万亿元,传统零售业正受到电商发展带来的冲击。

 记者在北京万达广场、武汉万达广场等项目走访了解到,只有院线、餐饮相对比较火热,而服装鞋帽等购物区域基本人迹寥寥,尤其是工作日的上班时间,很多店铺门可罗雀。

 针对这种局面,万达也在谋变。在2014年半年工作会议上,王健林表示,对电商很期待,2013年就要求所有高管要有互联网思维、电商思维,放手让万达电商发展,所有网上资源全部给电商公司。到2020年,万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。

 王健林还提出,要尽快把万达电商推向市场,要让人看到万达电商的物理形象,并找到盈利模式。

 今年8月,万达已和百度、腾讯进行战略合作,三方出资打造万达电商,万达电商计划首期投资人民币50亿元,万达持有70%股权,百度、腾讯各持有15%股权,目前仍在推进之中。王健林透露未来总投入将超200亿元。

 以售养租模式遭遇楼市下滑

 作为主营的持有型物业,一方面需要一次性投入大量资金,一方面还要面临电商冲击等带来的各种风险,该如何化解这种风险?

 对此,万达商业地产在招股书中表示,其收入主要来自于物业销售,自2011年以来,每年都有70%以上的收入来自于销售开发型物业,其中2014年上半年有70.1%的收入来自物业销售。

 记者走访发现,在万达城市综合体项目中,除了配置持有型投资物业,一般还配置了住宅、商业销售物业,如武汉万达广场附近还有万达开发的住宅、商业用房等物业。

 严跃进表示,这是一种典型的以售养租的发展模式,即由于万达的持有型投资物业投入大、租金回报期长,需要占用较多的资金,而住宅、商业销售物业变现快,通过销售住宅、商业物业能保证持有型投资物业的开发,但是这一模式同样也有一定风险,尤其是今年以来,受经济和房地产市场的调整影响,住宅和商业物业销售遇冷,以售养租的模式必然遇到挑战。